青岛的海景房市场呈现出极大的不平衡。一方面，崂山及石老人附近的二手海景住宅价格仍在每平方米4.3万至9.4万之间，保持高位；另一方面，即墨偏远地区的岭海逸景湾挂牌价已经降至5408元每平方米。网络传言称青岛某些小区房价已经减半，但根据目前的成交数据，价格显著下跌的主要集中在融创维多利亚湾、岭海逸景湾和卓越蔚蓝群岛三个位于远郊的滨海楼盘。这些楼盘距离主城区较远，与市南和崂山的“真正一线海景”存在明显差距。

那么，海景房的定价差异缘何如此明显？首先，购买这类房产的人群不同。当市场转冷、挂牌激增时，价格也随之下滑。虽然海景有一定的市场价值，但并非所有面对海景的房子都能称之为优质资产。那些愿意为海景持续付费的，主要是本地改善型客户和跨城投资型买家，他们对住房的地段、配套和房龄等有更高的要求，而不是单纯的度假物业。

远郊海景楼盘面临三个主要问题，导致销售不佳：首先是人口不足。蓝谷温泉地区的常住人口在2024年底预计仅为5.3万，与早期大量出让的住宅用地不相匹配，缺乏足够的刚需支持；其次是规划未达预期。尽管区域聚集了一些高端科研单位，但能创造的普通就业岗位有限，无法吸引足够的常住人口；第三，房子本身质量不高。远郊楼盘的设计较为老旧，存在多种问题，导致资产贬值。 球友会官网

相比之下，市南和崂山的海景房却表现出色。比如，保利青铁·天珺瑞海在半年内推出时，127平方米的户型去化率超过七成，前来咨询的客户人数一直保持高位。核心区的新海景楼盘几乎没有新增供应，因此其稀缺性不断增强，价格也保持平稳。

因此，青岛的海景房市场实际上已经分化为两个截然不同的个体。核心区的高端海景资产相对稳定，而远郊的海景产品则显示出被营销驱动的泡沫逐渐被市场清理的趋势。青岛的这一情况并非个例，其他地区也面临类似问题，早期高价海景房现已跌至洼地，反映出市场的冷却与理性回归。