上海的矛盾很简单也很尖锐：城市还需要新房，但普通人买房越来越吃力。按官方口径，人均住房建筑面积约37.63平方米，折算成实际使用面积大约在28–30平方米之间。在几个一线国际城市中，纽约人均约43平、伦敦33平、东京33平、巴黎31平，上海在人均居住面积上明显落后。

存量方面，上海约有962万套住房，其中超过20年房龄的占比达到64%，也就是约616万套老旧住房。很多老房缺电梯、缺物业、车位不足，居住条件促使大量住户有换房或改善居住的需求。加上城市仍有人口流入，从居住空间和改善需求角度看，新建供应依然有市场。

但问题在于购买力远跟不上需求。2025年上海人均可支配收入约为91,987元，月均约7,665元；全市新房平均价格约46,268元/平方米，以此计算，一年收入买不到2平方米。以90平方米的普通新房为例，总价约416万元，首付约125万元，按人均收入计算，攒够首付需要十多年。再看一套500万元的房子，首付150万元、贷款350万元，按30年、年利率约3%计算月供约14,750元；双职工家庭月收入合计约15,330元，月供几乎占光全部收入，失业风险一旦出现就难以承受，因此很多家庭选择不买或不敢买。 球友会官网

若把持有成本（如假设的房产税）算入比较，房价与收入比在国际一线城市中也显示出差异：纽约约7.7–11.2、伦敦约9.4–11.5、东京约10.5–14.5、巴黎约16.5–29，而上海则在25–35之间，极度偏高。2025年亚太地区住房可及性评估也给上海划为“极度不可负担”。

归纳起来就是：一方面人均居住面积偏低、数以百万计的老房需要更新、改善和补充住房供应；另一方面居民收入与房价严重脱节，买得起的人很少，购买意愿受压。政策可以在一定程度上稳住市场，但政策无法直接创造收入，购买力主要在于居民收入水平。要解决问题，只有两条路：房价下行至与收入相匹配，或者居民收入大幅提升以支撑现有房价。短期内大幅提高收入的可能性很小，因此更现实的出路是房价回归与收入相适应的区间——这条路径已经在进行中。